今天 ，有一网友问了我一个问题，他说，“住宅的产权是70年，那我买来的房子怎么是50年的设计寿命?剩下的20年，我的权益怎么保障?”

要回答这个问题，我们先来看一看相关的建筑规范。

根据《住宅建筑规范》(GB50368-2005)规定:住宅的设计使用年限一般为50年。一些临时建筑设计使用年限为5年，一些易于替换的结构构件的房屋设计使用年限为25年。对于一些特别重要的建筑其设计使用年限达到了100年。

一般情况下，我们购买不动产中，商业为40年，商住混合50年，住宅70年。

设计使用年限的定义是“设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按预定目的使用的年限”，当住宅达到设计使用年限并需要继续使用时，应对其进行鉴定，并根据鉴定结论作相应处理。房屋实际寿命的长短，主要与使用维护有关。如果维护得越好，房屋的使用年限就会越长。

从维护的项目来看，不同的项目其维护后使用的时间各不相同。水、电、䁔一般可使用20至50年，电梯可使用15年，防水层可使用10至15年，保温层可使用25年。在各个细节得到有效维护的情况下，砖混结构的六层板楼可以超过50年耐用年限，而带电梯竖井的肯定是钢筋混凝土结构，经济耐用年限可以超过60年。 

所以，网友担心地“住宅的产权是70年，那我买来的房子怎么是50年的设计寿命?剩下的20年，我的权益怎么保障?”，其前提就是要有一个好物业来做好房屋的维护工作。只要维护好了，使用权益才能得到保障。

从目前的土地出让时限来看，一般情况下，土地出让年限一般被认为70年。其中，商业、旅游、娱乐用地为40年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育、仓储、综合或者其他用地为20-50年；居住用地为70年。 

但在实际买房的过程中，买房人会发现两种情况。

1、土地的实际出让年限只有40年，并没有70年。

2、土地出让的时间从拍卖成功后开始计算，房屋建造需要两年左右的时间，再加上部分房地产公司大面积拿地，先囤地再慢慢的分多批次施工销售，真正到买房人手上的年限没有40年或者70年。

此时，购房的业主们就有一个问题，如果房子还可以使用，但是，土地出让时间到了怎么办？

根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

只不过，自动续期是好事，是否需要缴纳一定的土地出让续期费用，目前还没有明确的规定，是缴还是不缴，如果缴，缴多少，目前也没有定论。

目前，市面上有很多住宅已经超过了20年的使用期，如果维护不到位或者说，这些住宅中的一部分到了使用年限不能继续使用怎么办？

主要有三个办法处理：

1、拆迁，这是目前大家很喜欢的一种方式，很多人因拆迁而成为富二代。只要该区域的旧房拆除后能有利可赚，就会有房地产公司来收购并给予业主补偿。

2、废弃。因为房屋维修维护不及时，或者维修没有价值，或者不愿意维修的。在没有房地产公司来开发的情况下，业主自己只有放弃房屋使用权，或者废弃搁置。这就是前期很多人关心的现在大规模的高层住宅，到了使用年限，怎么办的问题。

很显然，高容积率的高层住宅缺乏二次开发的基础。

3、拆除重建。可以向当地建设规划部门申请，因房屋老旧，有安全隐患，原址重建。一家或几家业主好商量，可以大家出钱来新建，但是，当一个小区几百、几千户业主的时候，新建的思想统一就是一个难题。